Shortlist de Mercado — Vila Madalena / PinheirosGiorgio Zanuso · consultor imobiliário inteligente

Shortlist de Mercado — Vila Madalena / Pinheiros

Seleção de seis empreendimentos de interesse, com referência de preço por eixo calculada a partir das ofertas do próprio consolidado (data de corte 2026-09-22). Preços em R$, preço/m² sobre área privativa. Relação abaixo de 1,00 indica preço/m² inferior à mediana do eixo.

Referências de mercado por eixo
Preço/m² (área privativa) por região analisada. Fonte e data de leitura registradas em cada linha. Valores são referências de oferta, não transações.

Pinheiros

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·2 ofertas na amostra

R$ 20.990/m²média R$ 20.990/m²
confiança baixa

Sumarezinho

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·1 ofertas na amostra

R$ 15.903/m²média R$ 15.903/m²
confiança baixa

Vila Madalena

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·19 ofertas na amostra

R$ 14.285/m²média R$ 15.997/m²
confiança alta

Vila Madalena / Jardim das Bandeiras

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·4 ofertas na amostra

R$ 19.936/m²média R$ 20.158/m²
confiança baixa

Vila Madalena / Pinheiros

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·2 ofertas na amostra

R$ 26.462/m²média R$ 26.462/m²
confiança baixa

Vila Madalena / Sumarezinho

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·25 ofertas na amostra

R$ 17.227/m²média R$ 17.333/m²
confiança alta

Vila Madalena / Vila Ipojuca

cálculo interno·leitura em 2026-09-22·1 ofertas na amostra

R$ 16.304/m²média R$ 16.304/m²
confiança baixa

Referências internas calculadas a partir do consolidado do cliente; cruzar com FipeZAP/DataZAP antes de decisões finais.

Shortlist de empreendimentos

Triz Vila Madalena
Even
Aderência #2
Vila Madalena / Sumarezinho125 e 157 m²mediana R$ 9.760/m²

Por que entrou na shortlist

Três unidades de 125 m² com preço/m² entre 0,56x e 0,57x da mediana do eixo (R$ 9.568–9.760/m²) — o maior desconto observado no consolidado; vale investigar a causa.

O que validar

Conferir se compõem o mesmo empreendimento e se o deságio se deve a andar baixo, características de frente/loja ou diferença de padrão.

Unidades analisadas

125 m²abaixo do mercado
R$ 1.196.000R$ 9.568/m²
56% da medianaVer anúncio
125 m²abaixo do mercado
R$ 1.200.000R$ 9.600/m²
56% da medianaVer anúncio
125 m²abaixo do mercado
R$ 1.220.000R$ 9.760/m²
57% da medianaVer anúncio
125 m²abaixo do mercado
R$ 1.220.000R$ 9.760/m²
57% da medianaVer anúncio
157 m²acima do mercado
R$ 2.980.000R$ 18.981/m²
110% da medianaVer anúncio

Melhor relação: IM-020 — R$ 9.568/m² (125 m²)

Arboris Vila Madalena
Não confirmadaPronto para morar
Aderência #2
Vila Madalena126, 144, 153 e 165 m²mediana R$ 15.486/m²

Por que entrou na shortlist

Pronto, no núcleo da Vila Madalena, quatro tipologias entre 126 e 165 m²; unidade de 165 m² a R$ 13.879/m² (0,97x da mediana de R$ 14.285/m²).

O que validar

Disponibilidade efetiva das unidades 144 e 165 m², condomínio real e IPTU.

Unidades analisadas

165 m²abaixo do mercado
R$ 2.290.000R$ 13.879/m²
97% da medianaVer anúncio
126 m²preço justo
R$ 1.799.950R$ 14.285/m²
100% da medianaVer anúncio
153 m²preço justo
R$ 2.552.900R$ 16.686/m²
117% da medianaVer anúncio
144 m²acima do mercado
R$ 2.560.000R$ 17.778/m²
124% da medianaVer anúncio

Melhor relação: IM-023 — R$ 13.879/m² (165 m²)

Authentic Madalena
Não confirmada
Aderência #2
Vila Madalena / Sumarezinho110, 128 e 150 m²mediana R$ 14.644/m²

Por que entrou na shortlist

Melhor relação produto por preço do eixo: unidade de 150 m² a R$ 11.667/m² (0,68x da mediana de R$ 17.227/m²); cobertura de 128 m² a R$ 13.383/m² também abaixo do benchmark.

O que validar

Prazo de entrega, padrão de acabamento, condomínio e andares/vista disponíveis nas unidades de 128 e 150 m².

Unidades analisadas

150 m²abaixo do mercado
R$ 1.750.000R$ 11.667/m²
68% da medianaVer anúncio
128 m²abaixo do mercado
R$ 1.713.000R$ 13.383/m²
78% da medianaVer anúncio
110 m²preço justo
R$ 1.520.000R$ 13.818/m²
80% da medianaVer anúncio
128 m²preço justo
R$ 1.799.000R$ 14.055/m²
82% da medianaVer anúncio
128 m²preço justo
R$ 1.950.000R$ 15.234/m²
88% da medianaVer anúncio
128,4 m²preço justo
R$ 1.998.008R$ 15.561/m²
90% da medianaVer anúncio
128 m²acima do mercado
R$ 2.205.000R$ 17.227/m²
100% da medianaVer anúncio
72 m²preço justo não comprovado
R$ 2.005.430R$ 27.853/m²
162% da medianaVer anúncio

Melhor relação: IM-016 — R$ 11.667/m² (150 m²)

Ecos Vila Madalena
Paes & GregoriPronto para morar
Aderência #2
Vila Madalena / Sumarezinho136 e 139 m²mediana R$ 16.912/m²

Por que entrou na shortlist

Pronto, três suítes, 139 m² a R$ 16.531/m² (0,96x da mediana do eixo) e 136 m² a 1,00x — preço de entrada coerente com o benchmark de Sumarezinho.

O que validar

Disponibilidade real das unidades, condomínio e posição/vista; diferencial frente aos vizinhos do mesmo eixo.

Unidades analisadas

139 m²preço justo
R$ 2.297.790R$ 16.531/m²
96% da medianaVer anúncio
136 m²acima do mercado
R$ 2.351.835R$ 17.293/m²
100% da medianaVer anúncio

Melhor relação: IM-N002 — R$ 16.531/m² (139 m²)

P11 Pinheiros
Stan / KallasPronto para morar
Aderência #2
Pinheiros142 m²mediana R$ 22.535/m²

Por que entrou na shortlist

Lançamento entregue, 142 m² a R$ 22.535/m² (1,07x da mediana de Pinheiros) — acima do benchmark, mas próximo; referência de piso superior do eixo para calibrar a oferta.

O que validar

Acabamento, condomínio e se há unidades em andares baixos com preço de entrada mais competitivo.

Unidades analisadas

142 m²preço justo não comprovado
R$ 3.200.000R$ 22.535/m²
107% da medianaVer anúncio

Melhor relação: IM-N005 — R$ 22.535/m² (142 m²)

Upside Pinheiros
GafisaPronto para morar
Aderência #2
Pinheiros162 m²mediana R$ 19.444/m²

Por que entrou na shortlist

Padrão Gafisa entregue, 162 m² a R$ 19.444/m² (0,93x da mediana de R$ 20.990/m² de Pinheiros) — o menor preço/m² entre os empreendimentos do eixo com oferta ativa.

O que validar

Padrão de acabamento e condomínio do edifício, disponibilidade de apartamento e taxa de ocupação.

Unidades analisadas

162 m²preço justo não comprovado
R$ 3.150.000R$ 19.444/m²
93% da medianaVer anúncio

Melhor relação: IM-N006 — R$ 19.444/m² (162 m²)

Minhas escolhas

Marque o interesse em cada empreendimento da shortlist e deixe observações. Os registros ficam salvos no seu navegador e podem ser exportados ao final.

Sinal: INTERESSA (+), NÃO INTERESSA (−), FAVORITAR (topo) e DÚVIDA (interesse com lacuna de informação).

Triz Vila Madalena

Vila Madalena / Sumarezinho

Arboris Vila Madalena

Vila Madalena

Authentic Madalena

Vila Madalena / Sumarezinho

Ecos Vila Madalena

Vila Madalena / Sumarezinho

P11 Pinheiros

Pinheiros

Upside Pinheiros

Pinheiros